ISA简报:实践中的气候风险:区域、市场和资产层面的观点

LaSalle的Brian Klinksiek和托拜厄斯Lindqvist(左至右)讨论了澳门黄金城赌城者应该如何看待气候变化风险.

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近年来，人们越来越认识到气候风险会影响房地产澳门黄金城赌城结果. 这是由于损失事件越来越频繁和严重，¹ 保费飙升;² 数据可用性的改善和法规推动的报告负担的增加.³ 澳门黄金城赌城者不得不迅速放弃对气候风险的基本认知, 获取高质量的气候风险数据, 直到最近, 利用这些数据来改进澳门黄金城赌城决策. 在这一过程中处于落后地位的澳门黄金城赌城者可能表现不佳的可能性越来越大.

在拉塞尔, 我们试图分享我们自己的气候风险之旅的见解, 结合对我们行业气候风险挑战和机遇的更广泛分析. 2022年，我们与城市土地研究所(ULI)合作撰写了一份报告， 如何选择、使用和更好地理解气候风险分析, 它解决了从不断变化和日益拥挤(有时是相互矛盾的)数据提供者的景观中选择和评估气候数据的困难. 今年4月，我们与ULI发布了一份新报告， 资产组合中的物理气候风险和承保实践, 这篇文章探讨了澳门黄金城赌城者是如何利用这些数据并寻求更明智的买入行为的, 基于它们的销售和澳门黄金城赌城组合构建决策.

虽然联合ULI报告从整个行业的角度来看，但这 ISA简报 通过LaSalle自己的澳门黄金城赌城过程来审视这个话题. 我们提出了三个区域气候风险评估的案例研究, 市场和资产级规模. 这些例子——分别来自我们的全球澳门黄金城赌城区域——阐明了我们如何考虑气候风险，并阐述了我们对澳门黄金城赌城者应该考虑的问题的看法.

更广泛的区域观点:广泛的影响

In 2023, 美国记录了28起天气/气候灾害事件，损失超过10亿美元, 超过该阈值的不同事件的最高记录数量.⁴ 当然，这些事件并不是均匀分布在全国各地. 以便更好地了解该国部分地区对这些灾害的地理易感性, LaSalle的美国研究与战略团队开发了两个独立的气候风险指数, 评估当前和未来的气候风险. 这些指数涵盖了一系列气候灾害, 比如热浪, 洪水和野火, 加上地震这一非气候威胁. 当前的气候风险指数利用机器学习来审查来自联邦紧急事务管理局(FEMA)的超本地数据。. 与此同时, 未来气候风险预测依赖于荣鼎集团数据集的数据, 根据ProPublica的分析，假设RCP为8.5个场景.⁵

LaSalle美国当前气候风险指数-来源:联邦应急管理局，LaSalle分析

在区域范围内观察气候风险在几个方面是有用的. 第一个, 它可以通过充当“黄旗”来加速对新机会的分析,“在承销过程的早期，将资源用于对特定资产的气候风险问题进行更深入的分析，这些问题可能会成为危险信号. 第二个, 区域气候风险可以纳入市场定位工具, 将其与影响房地产表现的其他因素(例如，房价)进行权衡, 人口统计变量(如人口增长)和房地产变量(如租金增长前景). 为此目的, LaSalle将这些气候风险评分嵌入到我们专有的目标市场分析(tma)中。. 第三, 它可以帮助研究地铁级别的性能因素, 比如迁移模式, 能否随着时间的推移与气候风险相互作用.

关于最后一点, 这幅地图似乎提出了一个问题，即最近的移民趋势倾向于阳光地带.⁶ 人们是否不成比例地迁移到危险地区?如果是，为什么? 与澳门黄金城赌城战略密切相关的一个重要后续问题是，气候变化是否最终可能导致最近观察到的移民模式发生逆转. 事实上，我们确实观察到一种可辨别的、适度的正相关⁷ 在过去五年中，气候风险暴露与移民增加之间的关系(+29%). 这个模式成立, 甚至加剧了, 在考虑未来五年的人口增长预测时(相关性+47%).⁸

这意味着，面临严峻气候挑战的地区继续吸引新居民. 这表明，环境风险可能还没有被广泛认识到，不足以影响人们的行为. 也就是说, 在NCREIF房地产指数(NPI)的公寓资产基础中，只有8%的市场价值位于我们归类为高风险的市场.⁹ 这表明短期内对机构房地产澳门黄金城赌城者的影响将是有限的, 至少要等到气候变化严重到足以经常影响下一个风险较低区间的市场, 占新出厂价格公寓总价值的16%.¹⁰ 无论哪种方式, 着眼于长期的澳门黄金城赌城者将会明智地考虑人们将如何应对高风险市场中日益严重的气候危害. 如果主要的反应是阳光地带的居民搬回锈带, 这可能对区域经济增长和房地产市场前景产生重大影响.

A 市场层面的观点:评估缓解基础设施

低于区域水平, 在单个都市区的尺度上，可以更细致地评估不同程度的气候风险. 通常在这一层面上，可以确定减轻气候灾害潜在影响的现有和计划努力. 正如我们在2022年ULI报告中所讨论的那样, 如果忽视气候变化的影响，这些措施可能会混淆传统的气候风险数据.

例如, 将LaSalle的全球澳门黄金城赌城组合与我们的气候风险提供商的原始数据叠加在一起, 阿姆斯特丹及其更广阔的“任仕达”地区尤其容易受到海平面上升的影响. 没有考虑任何保护性基础设施, 我们估计阿姆斯特丹52%的商业地产和鹿特丹38%的商业地产将面临严重的洪水威胁.¹¹

荷兰初级防洪

值得庆幸的是, 几个世纪以来，荷兰人一直在建造水坝和防洪堤，以保护他们的低地免受洪水侵袭.¹² 1953年北海洪水之后，现代基础设施澳门黄金城赌城加速了。那次洪水是欧洲一场严重的风暴和大潮的结合，导致海水淹没陆地高达5米.平均海平面以上6米.¹³ 三角洲工程(Delta Works), 现在完成, 由一组风暴潮屏障组成, 水闸和水坝主要位于该国南部. 但荷兰的防洪计划不仅限于三角洲工程，¹⁴ 几乎是1,500个已建成的屏障, 包括20多个,000公里的堤坝, 足以包围这个国家超过15圈. 事实上, “三角洲工程计划”已演变为“三角洲计划”, 将气候变化的未来影响考虑在内的连续项目, 目标是100%的荷兰人受到洪水的保护，不超过百分之一,到2050年的千年事件.¹⁵

在考虑荷兰的澳门黄金城赌城市场时，这些防洪项目的存在是至关重要的. 我们发现，许多气候风险数据提供商没有对荷兰庞大的防洪基础设施澳门黄金城赌城进行调整，而这些澳门黄金城赌城减轻了大部分风险. 因此，对未经调整的气候风险统计数据不加批判地“接受者”的澳门黄金城赌城者可能会过度减持荷兰市场.

资产级视图

低于区域和市场水平, 资产级别是指气候灾害的结果对建筑物的结构完整性或进入和运营物业的能力产生最直接影响的级别. 资产管理公司的行为可以直接影响建筑物抵御气候相关灾害的能力. 当在开发的设计阶段进行此类干预时，这往往是最具影响力的.

例如, 以LaSalle在大阪的物流发展为例, 日本, 由于地理位置的原因，这座城市在历史上一直很容易受到洪水的侵袭, 由于大部分城市地区都是平坦的低地，在发生海啸和强降雨时，自然排水系统将面临挑战.¹⁶ 当地的城市规划评估了洪水发生时，分市场的最高水位可能高于海平面. 洪水高度因地点而异，同时还要考虑到城市基础设施(如.e.(水闸和海堤)和分市场的整体标高. 以仲量联行大阪湾物流开发项目为例, 目标仓库位于一个水位可能上升到海平面以上三米的地方，以防洪水.¹⁷

海堤，高度从5.7-7.2米保护资产免受来自海上的极端洪水. 在极端降雨或海堤破坏的情况下，进一步降低洪水风险, 仓库采用高架楼板设计，使地面高度为1.平均海平面以上4米, 把关键的建筑设备放在二楼, 在洪水发生时尽量减少对资产的潜在损害. 这一努力的结果是4.海拔4米净空(i.e.，海平面+ 1.4米缓冲+ 3米= 4.4米)，高于要求的3米.海拔5米(i.e.，海平面+ 1.4米缓冲+ 2.05米= 3.45米)的位置. 除了, 物业管理团队经过培训并配备了设备，通过关闭门和百叶窗并在缝隙中放置沙袋来最大限度地减少一楼的洪水损失. 通过在设计仓库时考虑降低洪水风险, 该资产定位良好，可以在洪水发生时支持租户的业务连续性计划.
展望未来
- 气候变化的影响需要从多个角度来考虑, 跨越国家或大洲的影响, 降到个人资产的水平. 在所有层面上，都有必要了解气候对人类的影响之间的相互作用, 管理机构是如何应对的, 以及资产和澳门黄金城赌城经理如何有机会更好地保护其澳门黄金城赌城组合免受气候相关风险的影响.
- 澳门黄金城赌城者应该使用气候风险数据, 但是要加一层判断, 特别是关于气候风险数据提供者通常没有很好地纳入的因素. 这方面的一个关键例子是保护性基础设施的影响. 澳门黄金城赌城者应该问:目前有什么样的缓解基础设施? 在什么时间范围内，这是在目前的时间? 未来是否有计划加强、扩大或改善当地的基础设施? 这些计划是否得到了适当的资助，以确保计划成为现实?
- 我们与ULI在两份报告上的合作是基于帮助行业采用最佳实践的愿望, 标准化需要注意——实际上也不应该是——中心目标. 在未来, 我们预计，越来越多的房地产交易，至少在一定程度上是因为买家和卖家对一处房产面临的气候风险存在分歧.¹⁸ 随着气候相关损失事件的严重性和强度日益增加以及保险费用的飙升, 我们的观点是，正确把握气候风险的参与者可能会比那些没有把握的参与者表现得更好. 具有差异化的气候风险流程可能导致差异化的澳门黄金城赌城结果.
脚注

1资料来源:国家海洋和大气管理局(NOAA)国家环境信息中心. 参见数十亿美元的天气和气候灾害

2资料来源:《澳门黄金城赌城》，MSCI, 2023年11月29日

TCFD框架现已被国际财务报告准则的ISSB吸收, 作为其他国际报告标准制定者寻求与之保持一致的框架，例如美国证券交易委员会(SEC)，它投票赞成加强与气候相关的信息披露并使其标准化, 或英国政府和日本可持续标准委员会，后者将使其披露标准与ISSB保持一致.

根据国家环境信息中心(NCEI). 按历史时期通胀调整后的10亿美元门槛. 参见http://www.ncei.美国国家海洋和大气管理局.gov /访问/数十亿.

5 RCP为代表性浓度通路, 模拟大气中温室气体浓度的未来气候情景的标准. RCP 8.5代表极端情况. 详见政府间气候变化专门委员会(IPCC)术语表.

关于这一趋势的更多讨论, 请看我们最近的ISA简报, 美国移民趋势和城市化.

7 2018年12月至2023年12月期间，LaSalle当前气候风险指数与美国前45个都市区人口变化的横断面相关性.

8基于穆迪截至2024年2月的预测，LaSalle未来气候风险指数与2023年12月至2028年12月期间美国前45个都会区的人口变化的横断面相关性.

9资料来源:对NCREIF、FEMA数据的LaSalle分析.

10资料来源:对NCREIF、FEMA数据的LaSalle分析.

11资料来源:LaSalle对MSCI数据的分析.

12资料来源:荷兰在洪水管理方面的经验:制度学习的历史

13资料来源:《澳门黄金城赌城》，历史出版社

14资料来源:荷兰主要防洪，国家地理登记

15参见三角洲计划2024

16见大阪市应急管理办公室提供的大阪市防洪地图大纲.

对最大洪水深度的估计是基于地震等自然灾害的历史记录, 据日本国土省报道，河流洪水和海啸已经发生, 基础设施及旅游业.

对市场的肤浅看法是，交易是建立在对价值达成一致的基础上的. 更准确地, 买卖双方就价格达成一致, 但他们的交易意愿是基于对价值的分歧. 例如，卖方对NOI增长前景的看法可能不如买方乐观. 我们预计，在与气候相关的风险/回报权衡问题上，同样的分歧将变得越来越重要.

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